Como usar o FGTS para comprar a casa própria

Dá para usar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar a casa própria, desde que você e o imóvel cumpram os requisitos do fundo. O saldo pode entrar como parte do pagamento, reduzir o saldo devedor de um financiamento ou ajudar a pagar parte das prestações. Quem opera o FGTS é a Caixa, e é com ela que você confirma se o seu caso se encaixa.

Quem pode usar: os requisitos gerais

As regras são do próprio FGTS e a Caixa publica a versão detalhada. Em linhas gerais, você precisa:

• Ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos, seguidos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
• Não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em nenhum lugar do país.
• Não ser dono (nem promitente comprador ou usufrutuário) de imóvel residencial na cidade onde mora nem na cidade onde trabalha. Pela regra, entram também as cidades vizinhas e as da mesma região metropolitana, tanto da cidade onde mora quanto da cidade onde trabalha.

E o imóvel precisa:

• Ser residencial e urbano.
• Servir de moradia para você.
• Se enquadrar nas condições do SFH, inclusive o valor máximo de avaliação, que é definido em norma e atualizado de tempos em tempos.

Há ainda regras sobre a localização do imóvel e sobre usos recentes do FGTS no mesmo imóvel. Como esses detalhes mudam e têm exceções, confira tudo na Caixa antes de fechar negócio.

As formas de usar o saldo

O FGTS pode entrar na compra de três jeitos principais:

1. Na compra: como entrada ou como parte do pagamento de um imóvel novo ou usado. Também existe uso para construção, com regras próprias.
2. Para amortizar ou quitar: se você já financia um imóvel pelo SFH (ou em contrato que a Caixa aceite dentro do limite de valor do SFH), pode usar o saldo para diminuir o saldo devedor ou quitar a dívida.
3. Para abater parte das prestações: o FGTS paga uma parte das parcelas do financiamento durante um período, com limites definidos pelas regras do fundo.

Em regra, o dinheiro não passa pela sua conta: ele é repassado ao vendedor ou à instituição do financiamento.

Exemplo: o que o saldo muda na conta

Imagine um imóvel de R$ 150.000. Você juntou R$ 18.000 em dinheiro e tem R$ 12.000 de saldo no FGTS. Os números são hipotéticos.

• Sem o FGTS: entrada de R$ 18.000, valor financiado de R$ 132.000.
• Com o FGTS: entrada de R$ 30.000 (R$ 18.000 + R$ 12.000), valor financiado de R$ 120.000.

São R$ 12.000 a menos de dívida, e sobre esse valor não correm juros durante todo o contrato.

Agora outro exemplo: você já financia e o saldo devedor está em R$ 100.000. Usando R$ 10.000 do FGTS para amortizar, ele cai para R$ 90.000. Dependendo do contrato e do que for combinado com a instituição, a amortização reduz o valor da parcela ou o número de parcelas que faltam.

Com renda de R$ 2.500 por mês, por exemplo, reduzir a parcela pode aliviar o orçamento logo. Encurtar o prazo, em geral, diminui mais o total de juros pago. Peça à instituição a simulação das duas opções.

Passo a passo em linhas gerais

O caminho exato depende de a compra ser financiada ou não, mas a sequência costuma ser esta:

1. Consulte o saldo no aplicativo oficial do FGTS ou no site da Caixa. Veja quanto está disponível em cada conta.
2. Confira os requisitos com a Caixa antes de assinar qualquer compromisso de compra.
3. Escolha o imóvel e peça a documentação dele (veja a seção de cuidados).
4. Procure a instituição do financiamento ou, se a compra for sem financiamento, um agente financeiro que opere o FGTS, como a própria Caixa. O uso do FGTS na moradia sempre passa por um agente financeiro.
5. Entregue os documentos pedidos: os seus, os do vendedor e os do imóvel. A lista oficial está no site da Caixa.
6. Aguarde a avaliação e a análise. O imóvel passa por avaliação e a documentação é conferida.
7. Assine o contrato e registre no cartório de registro de imóveis. O valor do FGTS é liberado conforme as etapas do processo.

Se a compra for em conjunto, por exemplo com cônjuge ou companheiro, cada pessoa que for usar o próprio FGTS precisa cumprir os requisitos.

Saque-aniversário: o efeito no saldo

O saque-aniversário é uma modalidade em que você retira uma parte do saldo todo ano, no mês do seu aniversário. Quem optou por ela ainda pode usar o FGTS para moradia, mas com dois efeitos possíveis:

• Os saques anuais diminuem o saldo que estaria disponível para a compra.
• Se você fez antecipação do saque-aniversário (um empréstimo que usa os saques futuros como garantia), o valor comprometido fica bloqueado.

Há outro ponto: pela regra geral, quem está no saque-aniversário e é demitido sem justa causa não saca o saldo da conta, só a multa rescisória. Voltar para a modalidade anterior também não é imediato; confira as condições vigentes no aplicativo do FGTS. O guia sobre direitos na demissão explica o que se recebe em cada caso.

Cuidados antes de usar o FGTS

Golpes de intermediário. Ninguém precisa pagar taxa para "liberar" FGTS. Desconfie de quem oferece acelerar a liberação mediante depósito, pede sua senha do aplicativo ou manda link por mensagem. Os canais oficiais são o aplicativo do FGTS, o site e as agências da Caixa.

Documentação do imóvel. Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis e confira se o vendedor é mesmo o dono. Pergunte sobre dívidas de IPTU e de condomínio, que podem acompanhar o imóvel. Não pague sinal antes de ver a documentação.

Parcela que cabe. O FGTS ajuda na entrada, mas a parcela vem todo mês por muitos anos. Some a parcela ao condomínio, ao IPTU e às contas da casa e compare com o que você gasta hoje. O guia sobre quanto pagar de aluguel mostra como fazer essa soma. Para entender os custos de um financiamento, o portal Cidadania Financeira, do Banco Central, explica conceitos como o Custo Efetivo Total (CET).

Cada contrato tem detalhes. Se tiver dúvida sobre alguma cláusula, o Procon ou a Defensoria Pública podem orientar.